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| Geleitwort................................................................................................................y | ||
| Vorwort................................................................................................................yjj | ||
| Inhaltsübersicht..........................................................................................................jX | ||
| 1. Kapitel | ||
| Erwerb der Eigentumswohnung ....................................................................! | ||
| I. Der Eigentümer ist der Bauherr | 1 | |
| Bauherr oder Bauherrengemeinschaft? | 1 | |
| Wie wird aus einem Neubau Wohnungseigentum? | 2 | |
| Was ist eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft? | 3 | |
| Wenn das Grundstück bereits mehreren Eigentümern | ||
| gehört? | 4 | |
| Worauf muss bei der Lage des Grundstücks geachtet | ||
| werden? | 5 | |
| Welche Anforderungen muss das Grundstück erfüllen? | 6 | |
| Wie kann der Neubau der Wohnungsanlage organisiert | ||
| werden? | 7 | |
| Was machen Generalübernehmer oder Generalunter- | ||
| nehmer? ..........................................................................................................g | ||
| Worauf kommt es bei Generalübernehmerverträgen | ||
| besonders an?................................................................................................g | ||
| Welche Rolle spielt der Bauträger? | 9 | |
| Wird Wohnungseigentum im Grundbuch eingetragen? | 11 | |
| Was genau ist das Grundbuch? | 11 | |
| Gibt es das Grundbuch in elektronischer Form? | 12 | |
| Wie wird eine Eintragung ins Grundbuch veranlasst? | 12 | |
| Können Rechte gelöscht werden? | 13 | |
| In welcher Reihenfolge werden Rechte im Grundbuch | ||
| eingetragen? | 23 | |
| Welche Rolle spielt der Notar? | 13 | |
| Prüft der Notar den Kaufvertrag? | 14 | |
| II. Kauf neuer Eigentumswohnungen............................ | ||
| Was sollte bei der Auswahl der Eigentumswohnung beachtet | ||
| werden? ........................................................... | ||
| Welche Bauunterlagen sollten auf jeden Fall eingesehen | ||
| werden? ........................................................... | ||
| Welche Informationen werden über die Eigentümergemein- | ||
| schaft benötigt werden? ......................................... | ||
| Was regelt der Kaufvertrag? ..................................... | ||
| Welche Kosten entstehen beim Kauf neuer Eigentums- | ||
| wohnungen? ...................................................... | ||
| III. Kauf gebrauchter Eigentumswohnungen.................... | ||
| Wie findet der Kaufinteressent seine neue Wohnung? ....... | ||
| Was sollte bei der Auswahl einer gebrauchten Eigentums- | ||
| wohnung beachtet werden?..................................... | ||
| Welche Unterlagen sollte der Käufer einsehen? ............... | ||
| Wie ist die finanzielle Lage der Eigentümergemeinschaft? ... | ||
| Was geschieht mit vermieteten Wohnungen? ................. | ||
| Welche Besonderheiten gelten beim Erwerb umgewandelter | ||
| Wohnungen? ..................................................... | ||
| Was sollte ein Mieter als Käufer seiner Wohnung beachten? | ||
| Können Eigentumswohnungen durch eine Zwangs- | ||
| versteigerung erworben werden? ............................... | ||
| Wie gestaltet sich das Versteigerungsverfahren?............... | ||
| IV. Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung............. | ||
| Was ist die Teilungserklärung?.................................. | ||
| Kann die Teilungserklärung geändert werden?................ | ||
| Was regelt die Teilungserklärung? .............................. | ||
| Welche Bedeutung hat die Teilungserklärung?................ | ||
| Was ist die Gemeinschaftsordnung?............................ | ||
| Was kann die Gemeinschaftsordnung regeln? ................ | ||
| Wie wird die Gemeinschaftsordnung geändert? .............. | ||
| Was ist der Aufteilungsplan? ................................... | ||
| Was ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung?............... | ||
| V. Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum............. | ||
| Was erwirbt ein Wohnungseigentümer?...................... | ||
| Wo lässt sich diese Aufteilung einsehen? | 37 | |
| Was versteht man unter Sondereigentum? | 38 | |
| Kann Sondereigentum unterteilt oder vereinigt werden? | 39 | |
| Gibt es Nutzungsbeschränkungen? | 40 | |
| Was versteht man unter Gemeinschaftseigentum? | 41 | |
| Ist die Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschafts- | ||
| eigentum immer eindeutig? | 41 | |
| VI. Notwendige Versicherungen | 42 | |
| Welche Versicherungen benötigt die Wohnungseigen- | ||
| tümergemeinschaft? | 42 | |
| Wie werden die Versicherungsverträge abgeschlossen? | 42 | |
| Gibt es besondere Pflichten der Versicherer? | 43 | |
| Wann beginnt der Versicherungsschutz? | 44 | |
| Muss eine Feuerversicherung abgeschlossen werden? | 44 | |
| Was schützt die verbundene Wohngebäudeversicherung? | 45 | |
| Braucht eine Wohnungseigentümergemeinschaft eine | ||
| Elementarschadenversicherung? | 47 | |
| Wozu dient die Gewässerschadenhaftpflichtversicherung? | 47 | |
| Wer braucht eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht- | ||
| versicherung? ..........................................................................................................4g | ||
| Brauchen Wohnungseigentümergemeinschaften eine Rechts- | ||
| schutzversicherung? | 49 | |
| Benötigen Wohnungseigentümer zusätzlich noch | ||
| Versicherungen? | 49 | |
| VII. Baumängel | 51 | |
| Liegt ein Baumangel vor? | 51 | |
| Muss der Mangel beseitigt werden? | 51 | |
| Haftet der Bauträger für Mängel? | 52 | |
| Macht die Wohnungseigentümergemeinschaft oder der | ||
| einzelne Wohnungseigentümer den Mangel geltend? | 53 | |
| Welche Aufgaben muss der Verwalter erfüllen? | 54 | |
| Wer trägt die Kosten? | 54 | |
| 2. Kapitel | ||
| Finanzierung des Kaufes | 55 | |
| I. Höhe des benötigten Kapitals | 55 | |
| Wozu dient eine Finanzplanung? | 55 | |
| Wie wird das benötigte Kapital ermittelt? | 56 | |
| Eigene oder fremde Mittel? | 58 | |
| II. Arten der Finanzierung | 59 | |
| Wie hoch sollte das Fremdkapital sein? | 59 | |
| Wie lässt sich der Fremdkapitalbedarf finanzieren? | 60 | |
| Wie lange laufen Darlehen üblicherweise? | 61 | |
| Warum ist die Zinsbindungsdauer so wichtig? | 61 | |
| Sind feste oder flexible Zinsen günstiger? | 62 | |
| Was sind Annuitätendarlehen? | 62 | |
| Gibt es Darlehen mit gleichbleibenden Tilgungsbeträgen? | 62 | |
| Wann beginnt die Darlehenstilgung? | 63 | |
| Sind Sondertilgungen möglich? | 63 | |
| Lohnen sich Festdarlehen? | 64 | |
| Was geschieht bei Zahlungsproblemen? | 64 | |
| Wie funktioniert ein Bausparvertrag? | 65 | |
| Wie funktioniert der Mietkauf von Wohnungen? | 65 | |
| Welche Rolle spielt das Erbbaurecht? | 67 | |
| III. Darlehensvertrag und Darlehenskonditionen | 67 | |
| Wie erhält der Kauf- oder Bauwillige ein Darlehen? | 67 | |
| Welche Flürden sind zu überwinden? | 68 | |
| Welche persönlichen Voraussetzungen muss ein Dar- | ||
| lehensnehmer erfüllen? | 68 | |
| Wie beurteilt sich die sachliche Kreditfähigkeit? | 69 | |
| Was regelt der Darlehensvertrag? | 69 | |
| Welche Formvorschriften sind zu beachten? | 70 | |
| IV. Sicherung des Kredites, Beleihung des Wohneigentums | 72 | |
| Welche Sicherheiten werden verlangt? | 72 | |
| Was ist der Beleihungswert? | 72 | |
| Wie werden Hypotheken eingesetzt? | 73 | |
| Wie werden Grundschulden eingesetzt? | 73 | |
| Wie werden Grundschulden bestellt? | 73 | |
| Wann kommt das Grundpfandrecht zum Zuge? | 74 | |
| Was ist die Rangordnung? | 75 | |
| Wozu dient die Bürgschaft? | 75 | |
| V. Staatliche Förderung | 76 | |
| Werden Bau oder Erwerb von selbst genutzten Immobilien | ||
| noch gefördert? | 75 | |
| Was sind KfW-Darlehen? | 76 | |
| Was fördert die BAFA? | 79 | |
| Fördern die Fänder den Wohnungsbau? | 79 | |
| Wird der Immobilienerwerb als Bestandteil der Altersver- | ||
| sorgung anerkannt? | 80 | |
| Was ist die Arbeitnehmersparzulage? | 81 | |
| Was ist die Wohnungsbauprämie? | 82 | |
| 3. Kapitel | ||
| Eigentümerversammlung | 83 | |
| I. Wie wird eine Eigentümerversammlung vorbereitet? | 83 | |
| Welche Funktion hat die Wohnungseigentümerversamm- | ||
| lung? | 83 | |
| Wie off findet die Wohnungseigentümerversammlung statt? | 83 | |
| Wo findet die Versammlung statt? | 84 | |
| Wer beruft die Versammlungen ein? | 84 | |
| Kann der Verwalter sich weigern? | 85 | |
| Wer nimmt an den Versammlungen teil? | 85 | |
| Welchen Formvorschriften muss die Einladung genügen? | 87 | |
| Wie setzen Wohnungseigentümer von ihnen gewünschte | ||
| Punkte auf die Tagesordnung? | 88 | |
| Können Versammlung gleichzeitig für mehrere Eigentums- | ||
| wohnanlagen durchgeführt werden? | 88 | |
| II. Durchführung | 89 | |
| Wer leitet die Wohnungseigentümerversammlung? | 89 | |
| Gibt es eine Geschäftsordnung? | 89 | |
| Wann ist eine Wohnungseigentümerversammlung | ||
| beschlussfähig? | 90 | |
| Welche Vorschriften gelten für die Zweitversammlung? | 90 | |
| Wie errechnen sich die Stimmrechte der Eigentümer? | 91 | |
| Kann ein Eigentümer seine Stimme widerrufen? | 91 | |
| Kann ein Eigentümer von seinem Stimmrecht ausgeschlos- | ||
| sen werden? | 92 | |
| Kann sich ein Eigentümer bei den Versammlungen | ||
| vertreten lassen? | 93 | |
| III. Beschluss und Vereinbarung | 94 | |
| Wie regeln die Wohnungseigentümer ihre gemeinschaft- | ||
| lichen Angelegenheiten? | 94 | |
| Was ist eine Vereinbarung? | 94 | |
| Wie kommt eine Vereinbarung zustande? | 95 | |
| Gibt es einen Anspruch auf Änderung einmal getroffener | ||
| Vereinbarungen? | 96 | |
| Was kann durch einen Beschluss entschieden werden? | 96 | |
| Wann reicht ein Mehrheitsbeschluss? | 97 | |
| Wann muss der Beschluss einstimmig sein? | 97 | |
| Können Beschlüsse außerhalb der Versammlung | ||
| getroffen werden? | 98 | |
| Was ist ein gesetzesändernder Beschluss? | 98 | |
| Können Vereinbarungen durch Beschlüsse geändert werden? | 98 | |
| Was ist ein vereinbarungsersetzender Beschluss? | 99 | |
| Was beschließen „Negativbeschlüsse"? | 99 | |
| Wie wirken Beschlüsse der Wohnungseigentümerversamm- | ||
| lung? | 99 | |
| Wie wirken nichtige Beschlüsse? ..............................................................1°° | ||
| Wie wirken Beschlüsse bei Verstößen gegen Formvor- | ||
| schriften? | 100 | |
| Was hat es mit der Beschlussverkündung auf sich? | 101 | |
| Was ist eine Beschluss-Sammlung?..........................................................10! | ||
| IV. Protokoll | 102 | |
| Welche Rolle spielt das Protokoll der Eigentümerversamm- | ||
| lung? | 102 | |
| Welche Informationen sollte ein Protokoll enthalten? | 103 | |
| Gibt es weitere Formvorschriften? | 104 | |
| Kann die Niederschrift eingesehen werden? | 104 | |
| Können fehlerhafte Protokolle korrigiert werden? | 105 | |
| 4. Kapitel | ||
| Verwaltung der Anlage | 107 | |
| I. Auswahl und Kontrolle des Verwalters | 107 | |
| Wer kann Verwalter werden? | 107 | |
| Wer sucht den Verwalter aus? | 107 | |
| Wie wird der Verwalter bestellt? | 108 | |
| Was bedeutet die Bestellung? | 109 | |
| Wann endet die Bestellung? | 109 | |
| II. Eigen- oder Fremdverwaltung | 110 | |
| Was ist die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums? | 110 | |
| Wer trifft die notwendigen Entscheidungen? | 111 | |
| Wie wirkt sich die Teilrechtsfähigkeit auf Fragen innerhalb | ||
| der Wohnungseigentümergemeinschaft aus? | 112 | |
| Wer ist für die Verwaltung zuständig? | 112 | |
| Kann die Wohnungseigentümergemeinschaft sich selbst | ||
| verwalten?..................................................................................................................U3 | ||
| Wann kommt der Fremdverwalter ins Spiel? | 114 | |
| Gibt es einen Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung? | 114 | |
| Kann das Gericht einen Verwalter bestellen? | 115 | |
| III. Verwaltervertrag | 115 | |
| Muss ein Verwaltervertrag wirklich geschlossen werden? | 115 | |
| Wie wird der Verwaltervertrag geschlossen? | 115 | |
| Entspricht die Vertragslaufzeit der Dauer der Bestellung? | 116 | |
| Wer verwaltet das Sondereigentum? | 116 | |
| Welche Leistungen muss der Verwalter erbringen? | 117 | |
| Wie wird der Verwalter vergütet? | 117 | |
| Wie endet die Verwaltertätigkeit? | 118 | |
| Welche Konsequenzen hat das für den Vertrag? | 119 | |
| Was bedeutet das für die Tätigkeit des Verwalters für die | ||
| Gemeinschaft? | 119 | |
| Wie verteilt sich die Vergütung auf die Wohnungseigen- | ||
| tümer? | 120 | |
| IV. Aufgaben, Rechte und Pflichten des Verwalters | 120 | |
| Was für Aufgaben übernimmt der Verwalter? | 120 | |
| Muss der Verwalter alle Beschlüsse der Gemeinschaft voll- | ||
| ziehen? | 121 | |
| Muss der Verwalter selbst Beschlüsse herbeiführen? | 122 | |
| Welche organisatorischen Maßnahmen muss der Verwalter | ||
| ergreifen? | 122 | |
| Welche Informations- und Auskunftspflichten hat der | ||
| Verwalter gegenüber den Wohnungseigentümern? | 123 | |
| Muss der Verwalter Vertragspartnern Auskunft erteilen? | 124 | |
| V. Wirtschaftliche Verwaltung | 124 | |
| Wie wird das Finanzvermögen der Gemeinschaft verwaltet? | 124 | |
| Was ist das Vermögen der Eigentümergemeinschaft? | 124 | |
| Welche Maßnahmen zählen zur Finanzverwaltung? | 125 | |
| Muss die Gemeinschaft Bücher führen? | 126 | |
| Was ist die Jahresabrechnung? | 126 | |
| Wozu dient der Wirtschaftsplan? | 127 | |
| Woraus ergeben sich die Zahlungsverpflichtungen der | ||
| Wohnungseigentümer? | 128 | |
| Was sind Kostenverteilungsschlüssel? | 129 | |
| Was geschieht bei falschen Verteilungsschlüsseln? | 129 | |
| Können Verteilungsschlüssel geändert werden? | 130 | |
| Wie werden Heizkosten abgerechnet? | 131 | |
| Kann die Auszahlung eines Teils des Verwaltungsver- | ||
| mögens beantragt werden? | 131 | |
| VI. Rechtliche Verwaltung | 132 | |
| Kann der Verwalter Verträge für die Wohnungseigentümer- | ||
| gemeinschaft abschließen? | 132 | |
| Kann der Verwalter Willenserklärungen für die Wohnungs- | ||
| eigentümergemeinschaft entgegennehmen? | 132 | |
| Muss der Verwalter Fristen überwachen? | 132 | |
| Kann der Verwalter Ansprüche gerichtlich geltend machen? | 133 | |
| Kann die Gemeinschaft verklagt werden? | 133 | |
| VII. Technische Verwaltung | 133 | |
| Was versteht man unter technischer Verwaltung? | 133 | |
| XVIII | ||
| Was geschieht bei Gefahr in Verzug? | 134 | |
| Wann beginnen die Kontrollpflichten? | 134 | |
| Worauf kommt es bei den regelmäßigen Überwachungen an? | 135 | |
| Wie häufig muss der Verwalter die Anlage kontrollieren? | 135 | |
| Ist auch der Wohnungseigentümer in der Pflicht? | 135 | |
| VIII. Abberufung des Verwalters | 136 | |
| Was bedeutet die Abberufung? | 136 | |
| Wie kann der Verwalter abberufen werden? | 136 | |
| Wann liegt ein wichtiger Grund zur Abberufung vor? | 137 | |
| Muss der Verwalter abberufen werden, wenn die feste | ||
| Bestellungszeit ausläuft? ..................................................................................13g | ||
| Wann schreitet das Gericht ein? | 138 | |
| Wie wehrt sich der Verwalter? | 139 | |
| IX. Verwaltungsbeirat | 140 | |
| Was ist der Verwaltungsbeirat? | 140 | |
| Hat der Verwaltungsbeirat einen Anspruch auf Vergütung? | 140 | |
| Wie wird ein Verwaltungsbeirat bestellt? | 140 | |
| Wie lange dauert die Beiratstätigkeit? | 141 | |
| Wie setzt sich der Verwaltungsbeirat zusammen? | 142 | |
| Wie arbeitet der Verwaltungsbeirat? | 143 | |
| Welche Aufgaben weist der Gesetzgeber dem Verwaltungs- | ||
| beirat zu? ....................................................................................................................¡44 | ||
| Welche Aufgaben kann die Wohnungseigentümergemein- | ||
| schaft dem Beirat zusätzlich zuweisen? | 145 | |
| Wie ist das Zusammenspiel von Wohnungseigentümern und | ||
| Beirat? ..........................................................................................................................¡46 | ||
| X. Haftung von Verwalter und Verwaltungsbeirat | 146 | |
| Wie haftet der Verwaltungsbeirat? | 146 | |
| Kann die Haftung des Verwaltungsbeirats ausgeschlossen | ||
| werden? | 247 | |
| Haftet der Verwalter? | 247 | |
| Wie haftet der Verwalter gegenüber den Wohnungseigen- | ||
| tümern? | 248 | |
| Was bedeutet die Entlastung des Verwalters? | 148 | |
| Haftet der Verwalter für Dritte, die er beauftragt? | 149 | |
| Wie kann der Verwalter sich vor der Haftung schützen? | 149 | |
| Gibt es ein Mitverschulden der Wohnungseigentümer? | 150 | |
| Wie werden die Ansprüche durchgesetzt? | 150 | |
| 5. Kapitel | ||
| Instandhaltung, Reparatur und Modernisierung | 151 | |
| I. Instandhaltung und Instandsetzung | 151 | |
| Was verbirgt sich hinter „Instandhaltung", „Instandsetzung" | ||
| und „Reparatur"? | 151 | |
| Dürfen bei Instandsetzungsmaßnahmen Modernisierungen | ||
| durchgeführt werden? | 152 | |
| Wie wird über Modernisierungsmaßnahmen entschieden? | 152 | |
| Wer ist für die Instandhaltung und Instandsetzung | ||
| zuständig? | 155 | |
| Müssen Wohnungseigentümer Instandhaltungs- oder In- | ||
| standsetzungsmaßnahmen zustimmen? | 154 | |
| Welche Rolle spielt der Verwalter? | 154 | |
| II. Welche Maßnahmen gehören zu den Instandhaltungen | ||
| und Instandsetzungen? | 155 | |
| Wird der ursprüngliche Zustand beibehalten? | 155 | |
| Darf ein höherer Standard gewählt werden? | 155 | |
| Zählen auch Ersatzbeschaffungen dazu? | 156 | |
| Soll die Anlage erstmalig mangelfrei hergestellt werden? | 156 | |
| Müssen öffentlich-rechtliche Bestimmungen erfüllt werden? | 156 | |
| III. Wie werden Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaß- | ||
| nahmen finanziert?..........................................................................................15? | ||
| Wer trägt die Kosten?........................................................................................15? | ||
| Was geschieht mit Folgekosten? | 157 | |
| Können die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten | ||
| durch Eigenleistung der Eigentümer reduziert werden? | 157 | |
| Wie werden die Kosten auf die Eigentümer verteilt? | 158 | |
| Wie wird über eine Sonderumlage entschieden? | 159 | |
| IV. Instandhaltungsrückstellungen | 159 | |
| Müssen Instandhaltungsrückstellungen gebildet werden? | 159 | |
| Wofür dürfen Instandhaltungsrückstellungen eingesetzt | ||
| werden? | 160 | |
| Wofür dürfen Instandhaltungsrücklagen nicht eingesetzt | ||
| werden?............................................................ ¡60 | ||
| Wie werden Instandhaltungsrückstellungen gebildet? | 161 | |
| In welcher Höhe werden die Instandhaltungsrückstellungen | ||
| gebildet? | 161 | |
| Kann auf eine Entnahme aus den Rückstellungen verzichtet | ||
| werden? | 162 | |
| Wie müssen Rückstellungen angelegt werden? | 162 | |
| V. Bauliche Veränderungen? | 162 | |
| Was sind „bauliche Veränderungen"? | 162 | |
| Wie werden bauliche Veränderungen von den Eigentümern | ||
| beschlossen? | 163 | |
| Hat jeder Eigentümer ein Anrecht auf bauliche Verän- | ||
| derungen? | 164 | |
| Wann sind Wohnungseigentümer durch eine bauliche | ||
| Veränderung benachteiligt? | 164 | |
| Wer trägt die Kosten der baulichen Veränderung? | 165 | |
| Müssen bauliche Veränderungen trotz fehlender Zustim- | ||
| mung durchgeführt werden? | 166 | |
| Welche Pflichten treffen den Verwalter? | 167 | |
| 6. Kapitel | ||
| Gebrauch und Verwertung des Wohneigentums | 169 | |
| I. Rechte der Eigentümer | 169 | |
| Welche Nutzungsrechte hat der Eigentümer? | 169 | |
| Wie darf das gemeinschaftliche Eigentum genutzt werden? | 169 | |
| Was ist der ordnungsgemäße Gebrauch? | 170 | |
| Welche Rolle spielt die Hausordnung? | 170 | |
| Welche Grenzen gibt es für die Nutzung des gemeinschaft- | ||
| lichen Eigentums? | 171 | |
| Wie sieht es mit Einnahmen aus dem gemeinschaftlichen | ||
| Eigentum aus? | 172 | |
| Dürfen Nutzungsentgelte erhoben werden? | 173 | |
| Was sind Sondernutzungsrechte? | 173 | |
| II. Vermietung | 174 | |
| Dürfen Eigentumswohnungen vermietet werden? | 174 | |
| Gibt es Beschränkungen? | 174 | |
| Müssen der Verwalter oder die Gemeinschaft der Vermie- | ||
| tungsabsicht zustimmen? | 175 | |
| Wie gestaltet sich das Mietverhältnis? | 176 | |
| Muss der Vermieter bei Problemen mit der Hausgemein- | ||
| schaft einschreiten? | 177 | |
| Was geschieht, wenn vermietete Wohnungen in Eigentums- | ||
| wohnungen umgewandelt werden? | 177 | |
| Kann Gemeinschaftseigentum vermietet werden? | 178 | |
| III. Verkauf der Eigentumswohnung | 178 | |
| Können Eigentumswohnungen verkauft werden? | 178 | |
| Kann dieses Recht zur Veräußerung eingeschränkt werden? | 179 | |
| Kann die Gemeinschaft die Zustimmung verweigern? | 180 | |
| Was geschieht, wenn die Gemeinschaft nicht zustimmt? | 180 | |
| Können vermietete Eigentumswohnungen verkauft werden? | 180 | |
| IV. Zwangsvollstreckung Dritter in das Wohneigentum | 181 | |
| Wann kann es zu einer Zwangsvollstreckung kommen? | 181 | |
| Wie erhalten Wohnungseigentümer einen Vollstreckungs- | ||
| titel? | 181 | |
| Wie können Geldforderungen durchgesetzt werden? | 181 | |
| Lassen sich Maßnahmen durchsetzen? | 182 | |
| Gibt es Alternativen? | 183 | |
| Kann gegen den Verwalter vollstreckt werden? | 183 | |
| Wer trägt die Kosten? | 183 | |
| V. Zwangsverwaltung | 184 | |
| Was bedeutet Zwangsverwaltung? | 184 | |
| Wie gestaltet sich das Verhältnis zur Gemeinschaft? | 184 | |
| Was geschieht mit Zahlungsverpflichtungen in der Zwangs- | ||
| verwaltung? | I84 | |
| VI. Abmahnung und Entziehung | 185 | |
| Kann ein Eigentümer wirklich zum Verkauf gezwungen | ||
| werden? | 185 | |
| Welche Gründe führen zu dem Verlust des Eigentums? | 185 | |
| Wie läuft ein solches Verfahren ab? | 186 | |
| 7. Kapitel | ||
| Eigentümerwechsel | 189 | |
| I. Wirksamwerden des Wechsels | 189 | |
| Wann wird der Eigentümerwechsel wirksam? | 189 | |
| II. Haftung der ausgeschiedenen Eigentümer | 190 | |
| Wie lange muss ein Verkäufer noch an die Gemeinschaft | ||
| zahlen? | 190 | |
| Wer haftet für nicht gezahlte Hausgeldvorschüsse? | 190 | |
| Wie lange haftet der Verkäufer für Schäden am Eigentum? | 190 | |
| Wie lange haftet der Verkäufer gegenüber Dritten? | 191 | |
| Was geschieht mit baulichen Veränderungen des Verkäufers? | 191 | |
| III. Haftung der Wohnungseigentümergemeinschaft | 192 | |
| Wie haftet die Wohnungseigentümergemeinschaft gegen- | ||
| über Dritten? | 192 | |
| Was geschieht, wenn das Verwaltungsvermögen nicht | ||
| ausreicht? | 192 | |
| Gibt es eine Nachzahlungspflicht der Wohnungseigen- | ||
| tümer? | 192 | |
| Was geschieht, wenn die Eigentümer notwendige | ||
| Beschlüsse nicht fassen? | 193 | |
| Was geschieht, wenn einzelne Wohnungseigentümer in | ||
| Zahlungsverzug kommen? | 193 | |
| Gibt es eine gesamtschuldnerische Haftung? | 194 | |
| Kann die Wohnungseigentümergemeinschaft insolvent | ||
| werden? | 195 | |
| IV. Haftung des Erwerbers | 195 | |
| Für welche Zahlungen gegenüber der Gemeinschaft haftet | ||
| der Erwerber? | 195 | |
| Was geschieht mit Forderungen aus der Zeit vor dem | ||
| Eigentümerwechsel? | 196 | |
| Wie sieht es mit Beitragsrückständen aus? | 196 | |
| XXIII | ||
| Muss der Erwerber Ausgleichszahlungen für Liquiditätseng- | ||
| pässe leisten? | 197 | |
| Wie haftet ein Erwerber für Forderungen Dritter? | 197 | |
| Haftet ein Ersteher im Zwangsversteigerungsverfahren? | 198 | |
| Sachverzeichnis | 199 | |
Sachverzeichnis
A
Abberufung des Verwalters 136
Abberufungszwang 138
Ablauf 136
Anfechtung 139
Bedeutung 136
durch Gericht 138
wichtiger Grund 137
Abgeschlossenheitsbescheini- gung, Definition 36
Abgrenzung, Sonder- und Ge- meinschaftseigentum 41
Abmahnung 185
Altersversorgung, Immobilien- erwerb als Bestandteil 80
Annuitätendarlehen 62
Arbeitnehmersparzulage 81
Arten der Finanzierung 59
Annuitätendarlehen 62
Bausparvertrag 65
Festdarlehen 64
Höhe des Fremdkapitals 59
Aufteilungsplan, Definition 35
B
BAFA 79
Bauherr 1
Bauherrengemeinschaft 1
Bauliche Veränderungen 162
Anrecht auf 164
Benachteiligung durch 164
Beschluss von 163
Definition 162
des Verkäufers 191
Durchführung trotz fehlen- der Zustimmung 166
Kostentragung 165
Pflichten des Verwalters 167
Baumängel 51
Aufgaben des Verwalters 54
Geltendmachung 53
Haftung des Bauträgers 52
Kosten 54
Pflicht zur Beseitigung 51
Vorliegen eines Baumangels 51
Bausparvertrag 65
Bauträger 9
Haftung für Baumängel 52
Rolle des 9
Bauunterlagen, Einsicht 16
Beitragsrückstände 196
Beleihungswert 72
Beschluss 96
Änderung von Vereinbarun- gen durch 98
Beschluss-Sammlung 101
Beschlussverkündung 101
einstimmiger 97
gesetzesändernder 98
Mehrheitsbeschluss 97
Negativbeschluss 99
vereinbarungsersetzender Be- schluss 99
Sachverzeichnis
Wirkung 99
Wirkung bei Verstoß gegen
Formvorschriften 100
Wirkung nichtiger Beschlüsse 100
Beschluss-Sammlung 101
Buchführungspflicht 126
Bürgschaft 75
D
Darlehen
Annuitätendarlehen 62
Bausparvertrag 65
Beantragung 67
Beginn der Tilgung 63
Beleihung des Wohnungs- eigentums 72
Beleihungswert 72
Festdarlehen 64
feste Zinsen 62
flexible Zinsen 62
Folgen von Zahlungsproble- men 64
gleichbleibenden Tilgungs-
beträgen 62
Hürden 68
Kreditsicherung 72
Laufzeit 61
Sicherheiten 72
Sondertilgung 63
Zinsbindungsdauer 61
Darlehenskonditionen 67
Darlehensnehmer
Persönliche Voraussetzun- gen 68
sachliche Kreditfähigkeit 69
Darlehenstilgung 63
Darlehensvertrag 67
Formvorschriften 70
Regelungsgehalt 69
Durchsetzung von Ansprü- chen 150
Durchsetzung von Geldforde- rungen 181
Durchsetzung von Maßnah- men 182
E
Eigentümer, Stimmrechte in der
Versammlung 91
Eigentümergemeinschaft Informationen 17
Vermögen 124
Eigentümerversammlung 83
Funktion 83
Vorbereitung 83
Eigentümerwechsel 189
Wirksamwerden des Wech- sels 189
Eigentums Verlust, Gründe 185
Eigentumswohnung Auswahl 15
Auswahl gebrauchter Eigen- tumswohnungen 22
Bauunterlagen 16
Erwerb 1, 15
Erwerb bei mehreren Eigen- tümern 4
Erwerb durch Zwangsverstei- gerung 27
Erwerb gebrauchter 21
Erwerd neuer 15
Sachverzeichnis
Kauf 15
Kosten bei Erwerb 20
Einnahmen aus Gemeinschaft- eigentum 172
Elementarschadenversiche- rung 47
Entziehung 185
Ablauf des Verfahrens 186
Erbbaurecht 67
Erfüllung öffentlich-rechtlicher
Bestimmungen 156
Ersatzbeschaffungen 156
Erwerb 1
Anforderungen an das
Grundstück 6
aus Neubau 2
Besonderheiten bei umge- wandelten Wohnungen 26
durch Zwangsversteigerung 27
gebrauchter Eigentumswoh- nungen 21
Informationen über Eigen-
tümergemeinschaft 17
Lage des Grundstücks 5
Mietkauf 65
umgewandelter Wohnungen 26
vermieteter Wohnungen 26
F
Festdarlehen 64
Feuerversicherung, Abschluss- pflicht 44
Finanzierung des Kaufes 55
Arten der Finanzierung 59
benötigtes Kapital 55
durch eigene Mittel 58
durch Fremdmittel 58
Ermittlung des benötigten Kapitals 56
Finanzplanung 55
Finanzvermögen der Gemein- schaft, Verwaltung 124
Finanzverwaltung, Maßnah- men 125
Fremdkapital
Finanzierung des Bedarfs 60
Höhe 59
Fremdverwalter 114
G
Gebrauch des Wohneigen- tums 169
Gefahr in Verzug 134
Gemeinschaffseigentum 37
Abgrenzung von Sonder- eigentum 41
Definition 41
Einsicht in die Aufteilung 37
Gemeinschaftsordnung 29
Änderung 34
Definition 33
Regelungsgehalt 33
Generalübernehmer 8
Generalübernehmerver- trag 8
Generalunternehmer 8
gesamtschuldnerische Haf- tung 194
Gewässerschadenhaftpflichtver- sicherung 47
Sachverzeichnis
Grenzen der Nutzung des Ge- meinschaftseigentums 171
Grundbuch Definition 11
Eintragung von Wohnungs- eigentum 11
Elektronische Form 12
Löschung von Rechten 13
Rangordnung der Eintragun- gen 75
Reihenfolge der Eintragung
von Rechten 13
Veranlassung einer Eintra- gung 12
Grundpfandrecht 74
Grundschulden 73
Grundschulden Bestellung 73
Einsatz 73
Grundstück
Anforderungen 6
Erwerb bei mehreren Eigen- tümern 4
Lage 5
H
Haftung
ausgeschiedener Eigentümer 190
für nicht gezahlte Hausgeld- vorschüsse 190
Haftung der Wohnungseigen- tümergemeinschaft 192
bei nicht ausreichendem Ver- waltungsvermögen 192
gegenüber Dritten 192
Haftung des Erwerbers 195
Ausgleichszahlungen für
Liquiditätsengpässe 197
beim Zwangsversteigerungs-
verfahren 198
Forderungen aus Zeiten vor
dem Erwerb 196
für Forderungen Dritter 197
Umfang 195
Haftungsdauer
für Schäden am Eigentum 190
gegenüber Dritten 191
Haus- und Grundbesitzerhaft- pflichtversicherung 48
Hausordnung 170
Heizkostenabrechnung 131
Hypotheken 73
I
Insolvenz der WEG 195
Instandhaltung 151, 155
Rolle des Verwalters 154
Wahl eines höheren Stan- dards 155
Zuständigkeit 153
Zustimmungspflicht 154
Instandhaltungsrückstellungen 159
Bildung 161 f.
Einsatz 160
Einsatzverbot 160
Höhe 161
Verpflichtung zur Bildung 159
Verzicht auf Entnahme 162
Sachverzeichnis
Instandsetzung 151 f., 155
Rolle des Verwalters 154
Wahl eines höheren Stan- dards 155
Zuständigkeit 153
Zustimmungspflicht 154
Instandsetzungs- und Instand- haltungsmaßnahmen, Finan- zierung 157
Instandsetzungs- und Instand- haltungsmaßnahmen In- standsetzungs- und Instand- haltungsmaßnahmen Folgekosten 157
Kosten 157
Kostenreduzierung durch
Eigenleistung 157
Kostenverteilung 158
J
Jahresabrechnung 126
K
Kauf
der eigenen Mietswohnung 27
Ermittlung des benötigten
Kapitals 56
Finanzierung 55
gebrauchter Eigentumswoh- nungen 21
Kaufvertrag, Inhalt 19
KfW-Darlehen 76
Klage, gegen die WEG 133
Kontrollpflichten, Beginn 134
Kostenverteilungsschlüssel 129
Änderung der 130
falscher Verteilungsschlüssel 129
Kreditsicherung 72
M
Mangelbeseitigung 156
Mehrheitsbeschluss 97
Mieter, Kauf der eigenen Woh- nung 27
Mietkauf 65
Mietverhältnis, Gestaltung 176
Mitverschulden der Wohnungs- eigentümer, Haftungsaus- schluss 150
Modernisierung 151 f.
Entscheidung über Maßnah- men 152
N
Nachzahlungspflicht der Eigen- tümer 192
Neubau, Organisation 7
Nichtfassen notwendiger Be- schlüsse 193
Notar
Prüfung des Kaufvertrages 14
Rolle des 13
Nutzung des Gemeinschafts- eigentums 169
Nutzungsbeschränkungen, bei Sondereigentum 40
Sachverzeichnis
Nutzungsentgelt 173
Nutzungsrechte 169 0
ordnungsgemäßer Gebrauch 170
P
Pflichten des Vermieters 177
Protokoll 102
der Wohnungseigentümer- versammlung 102
Einsicht 104
Formvorschriften 104
Inhalt 103
Korrektur fehlerhafter Proto- kolle 105
R
Rechte der Eigentümer 169
Nutzungsrechte 169
Rechtliche Verwaltung 132
Rechtsschutzversicherung 49
regelmäßige Überwachungen 135
Reparatur 151
S
Sicherheiten 72
Sondereigentum 37
Abgrenzung von Gemein-
schaffseigentum 41
Definition 38
Einsicht in die Aufteilung 37
Erwerb 37
Erwerb durch Wohnungs-
eigentümer 37
Nutzungsbeschränkung 40
Unterteilung von 39
Vereinigung von 39
Verwaltung 116
Sondernutzungsrechte 173
Sonderumlage 159
Staatliche Förderung 76
Bau von selbstgenutzen Im- mobilien 76
des Wohnungsbaus durch die
Länder 79
Erwerb von selbst genutzten Immoblilien 76
T
Technische Verwaltung 133
Definition 133
Teilrechtsfähigkeit, Auswirkun- gen 112
Teilungserklärung 29
Änderung 30
Bedeutung 32
Definition 29
Regelungsgehalt 31
Tilgungsbeträgen, gleichblei- bende 62
U
Umwandlung 177
Sachverzeichnis
V
Veräußerungsrecht, Einschrän- kung 179
Verbundene Wohngebäudever- sicherung 45
Vereinbarung 94
Änderung 96
Zustandekommen 95
Verkauf der Eigentumswoh- nung 178
Einschränkung des Veräuße- rungsrechts 179
Verweigerung der Zustim- mung zum Verkauf 180
Verkauf vermieteter Eigentums- wohnungen 180
Vermietung 174
Beschränkungen 174
Einschreiten bei Problemen mit der Hausgemein- schaft 177
von Eigentumswohnungen
174
Zustimmung durch den Ver- walter 175
Zustimmung durch WEG
175
Vermietung von Gemein- schaftseigentum 178
Versicherer, Pflichten 43
Versicherungen
Abschluss von Versicherungs- verträgen 42
Beginn des Versicherungs- schutzes 44
Elementarschadenversiche- rung 47
Feuerversicherung 44
für Wohnungseigentümerge- meinschaften notwendige 42
Gewässerschadenhaftpflicht- versicherung 47
Haus- und Grundbesitzer- haftpflichtversicherung 48
notwendige 42
Pflichten der Versicherer 43
Rechtsschutzversicherung 49
verbundene Wohngebäude- versicherung 45
zusätzliche Versicherungen 49
Versicherungsschutz, Beginn 44
Verwalter
Aufgaben 54, 120
Auskunftspflicht gegenüber
Vertragspartnern 124
Auskunftspflichten 123
Auswahl 107
Befugnis zum Vetragsab-
schluss 132
Befugnis zur Abgabe von
Willenserklärungen 132
Bestellung 108
Bestellung durch Gericht 115
Ende der Tätigkeit 118 f.
Entlastung 148
Fristüberwachung 132
gerichtliche Geltendmachung von Ansprüchen 133
Sachverzeichnis
Haftung 146 f.
Haftung für Dritte 149
Haftung gegenüber Woh- nungseigentümern 148
Haftungsausschluss 149
Herbeiführung von Beschlüs- sen 122
Informationspflichten 123
Kontrolle 107
Kontrollintervall 135
Leistungen 117
Organisatorische Maßnah- men 122
Pflichten 120
Rechte 120
Vergütung 117,120
Vollzugspflicht der Be- schlüsse 121
Verwalterbestellung 108
Bedeutung 109
durch Gerichtsbeschluss 115
Ende der Bestellung 109
Vertrags- und Bestellungs- laufzeit 116
Verwaltervertrag 115
Ende der Tätigkeit 119
Pflicht zur Schließung eines
Vertrages 115
Vertragslaufzeit 116
Vertragsschluss 115
Verwaltung 107
Anspruch auf ordnungsge- mäße Verwaltung 114
Eigenverwaltung 110
Entscheidungbefugnis 111
Fremdverwalter 114
Fremdverwaltung 110
gemeinschaftlichen Eigen- tums 110
Selbstverwaltung 113
von Sondereigentum 116
Zuständigkeit 112
Verwaltungsbeirat 140
Anspruch auf Vergütung 140
Arbeit des Verwaltungsbeira- tes 143
Bestellung 140
Dauer der Tätigkeit 141
Definition 140
gesetzliche Aufgaben 144
Haftung 146
Haftungsausschluss 147
Verhältnis zu den Wohnungs-
eigentümern 146
zugewiesene Aufgaben 145
Zusammensetzung 142
Verwaltungsvermögen, Auszah- lung eines Teilbetrags 131
Verwatlung, Finanzvermögen
der Gemeinschaft 124
Verwertung des Wohneigen- tums 169
W
Wirtschaftliche Verwaltung 124
Wirtschaftsplan 127
Wohnungsanlage, Organisation
des Neubaus 7
Wohnungsbauprämie 82
Wohnungseigentum aus Neubau 2
Eintragung in das Grund- buch 11
Sachverzeichnis
Wohnungseigentümer
Pflicht zur technischen Ver- waltung 135
Sondereigentum 37
zusätzliche Versicherungen 49
Wohnungseigentümergemein- schaft
Notwendigkeit einer Elemen- tarschadenversicherung 47
Selbstverwaltung 113
werdende 3
Wohnungseigentümergemein- schaften, Notwendigkeit einer Rechtsschutzversiche- rung 49
Wohnungseigentümerver- sammlung
Änderung von Vereinbarun- gen durch Beschluss 98
Beschlüsse außerhalb der
Versammlung 98
Beschlussverkündung 101
einstimmiger Beschluss 97
Entscheidung durch Be- schluss 96
Funktion 83
gesetzesändernder Beschluss 98
Mehrheitsbeschluss 97
Negativbeschluss 99
Protokoll 102
Vereinbarung 94
vereinbarungsersetzender Be- schluss 99
Wirkung nichtiger Be- schlüsse 100
Wirkung von Beschlüssen 99
Zustandekommen von Ver- einbarungen 95
Wohnungseigentümerver- sammlung
Änderung von Vereinbarun- gen 96
Ausschluss vom Stimmrecht 92
Beschluss und Vereinbarung 94
Beschlussfähigkeit 90
Durchführung 89
Einberufung 84
Einladung 87
Formvorschriften der Einla- dung 87
für mehrere Anlagen gleich- zeitig 88
gemeinsame Angelegenhei- ten 94
Geschäftsordnung 89
Häufigkeit der Sitzungen 83
Leitung 89
Stimmrechte der Eigen- tümer 91
Tagesordnung 88
Teilnehmer 85
Versammlungsort 84
Vertretung einzelner Eigen- tümer 93
Verweigerung der Sitzungs- einberufung durch den Verwalter 85
Sachverzeichnis
Vorschriften für eine Zweit- versammlung 90
Widerruf der Stimme 91
Z
Zahlungspflicht, ausgeschiede- ner Eigentümer 190
Zahlungsprobleme 64
Zahlungsverpflichtungen der Wohnungseigentümer 128
Zahlungsverzug eines Eigen- tümers 193
Zinsbindungsdauer 61
Zwang zum Verkauf 185
Zwangsversteigerung, Ablauf
des Verfahrens 28
Zwangsverwaltung 184
Verhältnis zur Gemeinschaft 184
Zahlungspflichten 184
Zwangsvollstreckung 181
Alternativen 183
gegen den Verwalter 183
Kosten 183
Zwangsvollstreckungstitel 181
Zwangswerwaltungg, Bedeu- tung 184
